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森林旅游资源资产评估


主持人:吴楚材.孙灿明.耿庆汇  完成情况:完成  来源:CSE中南生态旅游规划
                                                       森林旅游资源资产评估

 吴楚材.孙灿明.耿庆汇

(中南林学院森林旅游研究中心,湖南株洲412006)

摘要:在森林旅游资源分类、分级的基础上,介绍现行市价法、收益现值法(年金资本化法)、重置成本法、综合评估法等方法在森林旅游资源资产评估中的应用,并用年金资本化法评估出张家界国家森林公园的森林旅游资产价值为9. 23亿元人民币。

关键词: 森林旅游;旅游资源;资产评估;资产价值

[中图分类号]  F590    [文献标识码]  A

资产评估是由专门机构和人员根据评估目的以资产的现状为基础,依据相关资料,遵循适用的原则,按照一定的程序和采用科学的评估标准、方法等对资产的现时价值进行评定和估算。资产评估,即对特定某一时点的价值所作出的评定和估算。为了科学地管理森林旅游资源、正确体现森林旅游资源资产价值和适应市场经济条件下的经济活动需要,在国家林业局基金项目“森林旅游资源资产评估”项目中,笔者完成了本项研究,现整理报道如下。

1研究目的

森林旅游资源资产评估是为保护森林资源资产所有者和经营者的合法权益,为日趋活跃的以森林旅游资源资产为对象的合作经营、股份经营、资产转让等经济活动提供一个客观合理的价格。

2森林旅游资产评估所需的基础资料

评估工作开展前,应由评估对象提供下列基础资料:①评估对象的山林权属分布图、山林权清册、山林权证书等具有法律效力的产权、经营权或管辖权证明;②评估对象基本情况及森林资源清查资料;③森林旅游资源调查分类评级资料;④森林旅游资源开发与旅游基础设施建设资料;⑤森林旅游经营现状(一般应提供3年以上财务会计报表);⑥森林景区的环境空气质量、地表水环境质量、声学环境质量、天然外照射贯穿辐射剂量水平、植物精气、空气负离子和空气微生物等专项调查报告[1]; = 7 \* GB3 ⑦其他有关资料。

3森林旅游资源资产评估方法[2~3]

森林旅游资产评估应包括三个步骤:一是根据资产占有方提供的基础资料进行资产核查,以确定其准确性;二是根据评估对象的实际情况,划分森林旅游资源资产类别,确定具体评估项日,选择合适的评估方法;三是根据森林旅游资源的质量等级和相关设施条件及社会经济因素,综合评定森林旅游资产的价格。

森林旅游资源资产评估以市场作为主要标准,无论是评估的基础、过程还是结果,都紧紧围绕市场进行。离开市场,森林旅游资产评估便失去现实基础,变得毫无意义。评估的内容主要是可获得的经济收益,常用方法有现行市价法(市场比较法)、收益现值法、重置成本法、综合评估法等。收益现值法又包括年金资本化法和条件价值法两种方法。限于篇幅,本文中暂且只介绍年金资本化法。

3. 1现行市价法(市场比较法)

现行市价法是以相同或类似森林旅游资源资产的市场价格作为比较基础,估算评估对象价值的方法。其计算公式为:E= K·Kb·G·S。式中,E为森林旅游资源资产评估值;K为森林旅游资源质量调整系数;Kb为旅游消费水平调整系数;G为参照物单位有效利用面积的市场价格(元/hm2,即为参照物单位森林旅游资源资产评估值除以参照物单位旅游资源有效利用面积);S为被评估森林旅游资源资产的有效利用面积。

森林旅游资源质量调整系数K等于评估对象的森林旅游资源质量等级系数与参照物的森林旅游资源质量等级系数之比(见表1)。

表1 森林旅游资源质量等级系数

table 1  Quality Grade coefficient of Forest Tourism Resources

级别

一级

二级

三级

四级

五级

六级

七级

八级

九级

十级

系数

1.2

1.1

1

0.9

0.8

0.7

0.6

0.5

0.4

0.3

旅游消费水平调整系数Kb等于评估对象的游客日均消费水平(包括食、住、购、娱四个方面)与参照物地区的游客日均消费水平之比。

3. 2收益现值法:年金资本化法

年金资本化法是收益现值法中的一种。该法适用于市场发育较成熟,年均收益相对稳定,旅游资源开发、建设和管理己日趋完善的森林旅游资源资产的价值评估。其计算公式为:E= A/P。式中,E为森林旅游资源资产评估值;A为年均纯收益;P为投资收益率。

运用年金资本化法评估森林旅游资源资产,关键问题在于确定年均纯收益(A)和投资收益率(P)。年均纯收益不仅仅是门票收入部分的利润,它还包括了景区内的其他设施的超额利润。其确定较为困难,必须通过认真的调查研究分析后才能确定。

森林旅游业是朝阳产业,其投资收益率P一般较高。在森林旅游资源资产评估时,P值必须根据森林旅游行业的实际情况,参考银行存款利率和证券投资收益率等综合确定投资收益率的值。

    若未来收益是不等额的,在这种情况下,首先预测未来若干年内(一般为5a)的各年预期收益额,对其进行折现,再假设从若干年的最后一年开始,以后各年预期收益额均相同,将这些收益额进行本金化处理,最后将前后两部分收益现值求和。基本公式为:

    资产评估值(预期收益现值)=前若干年各年收益额的和×各年折现系数+(以后各年的年金化收益¸本金化率)×前若干年最后一年的折现系数。

    应当指出,确定后期年金化收益的方法,一般以前期最后一年的收益额作为后期永续年金收益,也可预测后期第1年的收益作为永续年金收益。

3. 3重置成本法

重置成本法是指在资产评估中用现时条件下重新购置成建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本,减去被评估资产己经发生的实体性陈旧贬值、功能性贬值和经济性贬值,得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。其基本计算公式为:

评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值;

或者,评估值=重置价值×成新率。

森林的生长过程是一个价值不断增长的过程,用造林成本、抚育成本、管护成本和森林经营管理成本来衡量森林价值,虽然有偏差却容易为人们所理解和接受。这种方法是对旅游资源资产评估方法的一种必要补充,它有利于提高人们对森林旅游资源的理解与认识,有利于对旅游资源资产价值的认可和确定。但应该明确的是,对于森林旅游资源资产的评估,重置成本法仅仅是一种替代方法、比较方法,或是确定资产最低价值。“保本”价值的保守方法,较为适用于森林旅游资源建设初期和旅游资源资产价值收益体现不明显、不稳定的阶段。

运用更新重置成本法评估森林旅游资源资产的关键在于:一是确定森林旅游资源的重置价值;二是合理估算旅游资源资产的各种贬值损耗额。如果资产的重置价值与各种贬值能够被准确地测算出来,那么旅游资源资产的价值也就可以被计算出来。

重置成本与原始成本内容构成是相同的,因此,可以利用旅游资源资产形成的原始成本,对比原始成本和现时的物价水平,就可以计算出资产重置成本,其价值内容包括林木、林地和旅游设施的重置价值。林木重置成本价(原始成本),可以利用原始的历史成本资料查阅而得,其包括苗木价或树木价,以及运输费用、人工费用、管护费用等。选择适当的利率计算时间机会成本,综合而得的林木重置价、林地重置价是林地资产在现行状态下的重新购置价。由于土地资产的特殊性,不存在贬值性,所以林地重置价即为林地资产的价值,并不是所有旅游设施的重置价值都应计入旅游资源资产的重置成本中,只有那些无法独立收益或收益无法计量的对游览森林旅游资源所必需的旅游设施才应该纳入旅游资源的重置价值中,如为了方便浏览的步道,森林中的休憩用的石椅、石凳等。这些设施是在森林旅游资源的开发和发展过程中,由经营者出资投入形成,是森林景观美的构成部分。其在财务上的表示,多为基础设施建设的一部分。

由前面分析可知,森林旅游资源有这样一个特点:随着旅游资源的知名度的增长,森林旅游资源的价值也在不断增长。因此,旅游资源建设初期,其贬值是很少或不存在的。一般来说,森林旅游资源资产并不随着资产的实际使用面发生实体性的损耗,只有当旅游资源的建设配置不合理,造成了因为建设投入或改造面引起资产价值量反而降低的情况下,直接的反映就是旅游资源质量的下降,旅游资源质量调整系数值降低,旅游资源资产的功能性贬值。经济性贬值主要是由于外部经济环境的变化和同行业的竞争加剧引起的,其主要的表现就是资产的利用率的下降,因此,经济性贬值主要通过利用率的下降来表现。

重置成本可以分为更新重置成本和复原重置成本。更新重置成本是指利用新型材料物质并根据现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本;复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。复原重置成本与更新重置成本的根本区别在于更新重置不存在功能性贬值,而复原重置除计算实体性、经济性贬值必须计算功能性贬值。因此,在实际操作中较为麻烦。利用更新重置成本法,可以得出森林旅游资源资产的测算公式为:

E=K× ×(1+p)n-i+1+Q

式中,E为森林旅游资源资产评估值;K为旅游资源质量调整系数;Q为旅游设施重置价;P为利率;Ci为第i年的营林投入,主要包括工资、物资消耗、管护费用和地租等。

3. 4综合评估法

尽管森林旅游资源并不一定是劳动产品,其价格主要取决于收益,但要使森林旅游资源变为人类可直接利用的资源,需要追加一定的人类劳动,从而形成各种费用,如森林旅游资源开发建设、保护费用,旅游服务设施、基础设施建设费用,生态环境保护费用等。因此可以采用综合评估法,通过计算这些劳动耗费来综合评定森林旅游资源资产。这种方法能够使我们加深对森林旅游资源资产价格构成的了解,对其它评估方法得出的结果具有一定的参照作用,从而使结果更趋于合理准确。

3. 4. 1森林旅游资源资产的价格构成

(1)森林旅游资源资产的补偿价格。森林旅游资源资产补偿价格是维持旅游资源的再生产或开发替代旅游资源,以及补偿旅游资源开发、管理与保护的追加劳动所需耗费的价格。其主要包括:①旅游资源开发、建设规划费用;②生态环境保护费用;③旅游资源管理费用;④替代资源的开发费用。为了保证旅游资源的持续、无限地利用,必须开发替代旅游资源,替代资源的开发费用应在该不可再生资源服务于人类期间适当预提,具体可由国家通过开征有关税费进行预提,再通过预算支出支持替代资源的开发项目;⑤损失补偿费用。如转让山林搞旅游开发,不仅使农民失去劳动手段,面且失去林木等造成直接经济损失,这些损失应由受让方补偿。(2)森林旅游资源资产的地租本金化价格。地租本金化价格是根据旅游资源的绝对收益(绝对地租)和级差收益(级差地租),按社会平均资金利润率还原成本金的价格。①绝对收益,是指森林旅游资源资产不论优等还是劣等,由于其有限性和独占性,其产品都能在社会平均利润水平之上加价形成超额利润;②级差收益,是由于旅游资源禀赋不同所带来的不同收益,级差收益表现为超出行业平均利润水平的超额利润。绝对收益与级差收益归资产的所有者或使用权所有者所有。它们在森林旅游资源资产所创造的产品的价格中得到补偿,因此要取得森林旅游资源资产的使用权,必须支付超额收益本金化的价格。(3)森林旅游资源资产的底价。森林旅游资源资产底价是剩余超额收益现值价格,它与地租本金化价格不同的是:不是通过地租的本金化,而是以中等品级资源为准,通过倒算的方法,在扣除一切耗费、利税、利息及高出中等品级的超额收益之后,求得旅游资源本身的固有的效用价值的货币价格。

3.4.2森林旅游资源资产各构成部分的评价方法

(1)森林旅游资源资产补偿价格的评估方法。森林旅游资源资产补偿价格的评估关键是确定价格构成要素和各要素的计价标准。因此在进行旅游资源资产评估时,首先应实地勘察评估对象,查阅有关详细资料与法规,获取评估的依据;其次,根据评估的对象的实际情况和有关法律依据,设定补偿价格的构成要素;再次,确定各构成要素的计费标准;最后,将各构成要素的评估值加总。如果市场上有同类参照物存在,则应将汇总的结果与参照物价格比较调整。因此,森林旅游资源资产补偿价格的计算公式如下:

P + t。

式中,P为森林旅游资源资产的补偿价格;Fi为补偿价格的各构成要素评估值; t为参照比较调整额。Fi包括旅游资源开发建设、保护费用,旅游服务设施、基础设施建设费用,生态环境保护费用,对被征用方的损失补偿费用等。(2)森林旅游资源资产地租本金化价格的评估方法。森林旅游资源资产地租(绝对收益和级差收益)本金化价格的评估,实质上是评估森林旅游资源资产的超额收益现值,主要采用收益现值法。

运用收益现值法评估森林旅游资源资产地租本金化价格的基木公式是:

P=(R+R) / L。

式中,P租为森林旅游资源资产地租本金化价格;R绝为绝对地租(绝对收益);L为适用的本金化率;R差为级差地租(级差收益)。①森林旅游资源资产的超额收益(绝对地租加级差地租)=森林旅游资源资产产品销售收入×(销售利润率–社会平均利润率); = 2 \* GB3 ②L一般采用平均资金利润率。(3)森林旅游资源资产底价的评估方法。

森林旅游资源资产底价是剩余超额收益现值价格。它的基木公式为:

P= z·Cp·Q。

式中,P底为森林旅游资源资产底价; z为旅游资源高出中等品级的超额收益增量;Cp为旅游资源平均品级; Q为旅游资源丰度。 EQ

综上所述,森林旅游资产价格的计算公式为:

森林旅游资源资产价格=P+P+P= + t+

(R+R)/L+ z·Cp·Q

4评估实例 4. 1张家界国家森林公园的资产价值(实例1)

4.1.1评估方法

张家界国家森林公园是在国营林场的基础上于1982年成立的,自1979年开始接待游客,至今己有20余年。现该公园己成为集食、住、行、游、购、娱于一体的综合性风景旅游区。其客源市场发育较成熟,年均收益相对稳定,旅游资源开发、建设和管理日趋完善,所以采用年金资本化法对其森林旅游资源资产价值进行评估。计算公式为:E= A/P。式中,E为森林旅游资源资产评估值;A为年均纯收益;P为投资收益率。

4.1.2主要技术经济指标

(1)年总营业收入

考虑到评估的主要内容是旅游资源资产,且公园内不允许建设宾馆、娱乐设施等,故只以门票价格(110元)和游客量(77. 7571万人次)来计算年总营业收入;(2)直接生产成本  指森林公园用于旅游资源开发、建设、维护等的各项费用,根据公园实际情况,确定为年总营业收入的10% ;(3)营业费用  用于旅游形象、旅游产品的推广以及保险费等,根据发展管理规划,确定为年总营业收入的2%;(4)管理费用  包括管理人员的工资等各项费用,确定为年总营业收入的2%;(5)营业税  根据国家《营业税条例》确定为年总营业收入的5%;(6)附加费  包括教育费附加(3%)、城市维护建设税(7%)等,按规定为营业税的10%;(7)企业所得税  按规定为税前纯收益的33%;(8)投资收益率  参照银行存款利率和证券投资收益率,确定投资收益率为5%。

4.1.3评估测算经计算,评估测算结果为:A=4 613.212(万元);E=A /P=92 264. 242(万元)。

4. 2湖南省某国家森林公园旅游资源资产评估(实例2)

该森林公园成立于1992年,其前身是1982年由湖南省人民政府批准成立的一个省级自然保护区,现辖土地面积8 288 hm2。由于种种原因,公园开发建设缓慢,旅游规模不大,至今仍处于起步阶段。所以本次评估就以实例1中张家界国家森林公园为参照物,运用现行市价法评估其旅游资源资产的价值: E= K·Kb·G·S。式中,E为森林旅游资源资产评估值;K为森林旅游资源质量调整系数;Kb为旅游消费水平系数;G为参照物单位有效利用面积的市场价格(元/hm2);S为被评估森林旅游资源资产的有效利用面积。实例1中,张家界森林公园旅游资源资产评估值为92 264. 242万元,有效利用面积为2 800 hm2,分级评价为一级;实例2,被评估国家森林公园有效利用面积为1 770, 4 hm2(主要景区面积),分级评价为六级,质量调整系数为0. 5;旅游消费水平系数确定为0.75,则该国家森林公园旅游资源资产评估值为:E= K·Kb·G·S = 21 876. 511(万元)。

4. 3湖南省某风景区森林旅游资源资产评估(实例3)

该风景区成立于1992年,总面积2 967 hm2,是一处以森林旅游资源和水域旅游资源为主,集观光、娱乐、休闲于一体的城郊型风景区。

以张家界国家森林公园为参照物,运用现行市价法评估其旅游资源资产的价值: E= K·Kb·G·S。式中,E为森林旅游资源资产评估值;K为森林旅游资源质量调整系数;Kb为旅游消费水平系数;G为参照物单位有效利用面积的市场价格(元/hm2);S为被评估森林旅游资源资产的有效利用面积。

实例1中,张家界森林公园旅游资源资产评估值为92 264. 242万元,有效利用面积为2800hm2,分级评价为一级;该风景区有效利用面积为762. 5 hm2,分级评价为九级,质量调整系数为0.2;旅游消费水平系数确定为0. 6,则该风景区森林旅游资源资产评估值为:E= K·Kb·G·S = 4 522. 595(万元)。

4. 4湖南省某市林科所森林旅游资源资产评估(实例4)

该森林旅游资源位于距市区25 km,320国道7 km处,总面积520 hm2。森林以马尾松、火炬松为主,平均树龄在20 a以上。目前尚未开展旅游活动。

以张家界国家森林公园为参照物,运用现行市价法评估其旅游资源资产的价值:E= K·Kb·G·S。式中,E为森林旅游资源资产评估值;K为森林旅游资源质量调整系数;Kb为旅游消费水平系数;G为参照物单位有效利用面积的市场价格(元/hm2);S为被评估森林旅游资源资产的有效利用面积。

实例1中,张家界森林公园旅游资源资产评估值为92 264. 242万元,有效利用面积为2800hm2,分级评价为一级;该风景区有效利用面积为220 hm2,分级评价为十级,质量调整系数为0. 1;旅游消费水平系数确定为0. 4。则该风景区森林旅游资源资产评估值为:E= K·Kb·G·S = 289. 973(万元)。

以上仅对评估对象的森林旅游资源资产价值进行了评估,而不涉及木材经营、旅游接待设施经营以及其他林副产品经营等。根据评估对象的意见,后3个实例的单位名称暂不公布。

参考文献

罗江滨,姚昌恬,高玉英,等.森林资源资产化管理改革[M].北京:中国林业出版社,2002.266- 272

顾凯.各种资产评估方法过程技巧[M].广州:中山大学出版社,2001 . 499.

阮萍.资产评估[M] .第2版.成都:西南财经大学出版社,2001: 16- 23.


 

发表日期:2010/7/21